バフェット太郎です。

NYダウ株式市場は前日比+67.18ドル(+0.35%)高の1万9023.87ドル、S&P500指数は同+4.76pt(+0.22%)高の2202.94ptと両指数ともに史上最高値を更新しました。

この日、NAR(全米不動産業協会)が公表した10月の米中古住宅販売戸数は、予想の543万戸に対して、結果560万戸と予想を上回りました。これは07年2月以来約9年半ぶりの高水準です。また、9月分は前回公表の547万戸から549万戸に上方修正されました。

中古住宅販売が予想外に増加した主な要因は、中古住宅在庫が不足する中、夏場に購入を手控えた層が「累積需要」を押し上げたためです。また、在庫が不足していることが販売価格の上昇に寄与し、販売価格の中央値が23万2200ドルと前年同月比+6.0%の増加となりました。

在庫は前月比0.5%減の202万戸と、前年比4.3%減となりました。これで17カ月連続のマイナスとなり、中古住宅市場は今後も供給不足による価格上昇圧力を受けると思います。

一方で金利が上昇していく中、住宅購入を手控えるのではとの懸念もあります。

米大統領選挙でドナルド・トランプ氏が勝利して以降、平均3.54%だった30年物の固定住宅金利ローンが3.94%と、40bp(ベーシスポイント)上昇しました。しかし、今後も住宅ローン金利が上昇することが予想されているものの、労働市場の改善が継続していることから、住宅販売への影響はほとんどないと思います。

従って、中古住宅価格が上昇していく中で、「資産効果」が期待できるようになります。「資産効果」とは、資産価格の上昇によって人々の消費行動が促進される効果のことです。これは何も株式だけに限ったことではなく、不動産も同じことが言えるのです。

住宅価格が上昇すれば、住宅を持つ人々は自分が豊かになったと感じ、景気の先行きに対して前向きになります。そして収入が変わっていないのにも関わらず、たくさん買い物するようになり、全体の消費量が増えるのです。また、それだけでなく住宅価格が上昇すれば、それを担保にどんどんお金を借りて消費する人も増えてきます。

2007年の米住宅バブル崩壊ではでは住宅価格の暴落と失業率の上昇を受けて借金が返せなくなり、泣く泣く家を手放してホームレスになった家族がたくさんいました。皮肉にも彼らは借金して買ったテントで眠ることになったわけですが。

さて、「資産効果」が期待できる局面ではますます景気敏感株(資本財株、素材株、一般消費財株)が上昇し、NYダウを2万ドルまで押し上げる要因になっていき、それはやがてバブルとなっていきます。

グッドラック。