バフェット太郎です。

日本経済新聞によれば「異変 マンション市場」と題してマンション市場に警鐘を鳴らしています。

そもそも1990年にバブルが崩壊して以降、2000年にかけて首都圏のマンション販売価格は5000万円から4000万円(ー20%安)まで下落しました。その後は一転して上昇し、08年の金融危機前までには4800万円(+20%高)まで回復するも、金融危機後の不況局面では4500万円(ー6.25%安)まで下落しました。

しかし、2012年以降、アベノミクスによる低金利や円安効果により、土地代や建設費が高騰し、マンション販売価格が5500万円(+22.5%高)まで大きく上昇しました。一方で、販売戸数は1992年以来、24年ぶりの低水準を記録しました。

これは、マンション価格が高くなりすぎて、戸建てを買った方が1000万~2000万円も安くなる場合があるなど、マンションに割高感が出ているためです。

こうしたことから、マンション開発業者は供給過多に陥り、在庫がだぶつくのではと心配しています。ちなみに、過去25年間を振り返ると、1992年にマンション販売戸数が2万強と最低だった時に、マンション価格は暴落しました。一方でマンション販売戸数が10万弱と最高だった時は2000年で販売価格は4000万円でした。

つまり、販売戸数が4万戸を割り込み、24年ぶりの低水準である今、マンション価格は暴落する直前であると言えるのです。

とは言え、多くのマンション購入者は販売価格のトレンドを見ながらタイミングを見計らって買うわけではありません。結婚し、子供が生まれて、小学校に上がる前までの4~5年で買うものなのです。これを株式投資に置き換えて言えば、4~5年のうちに5~10倍のレバレッジを掛けた投資をしなさいと、世間から催促されているのと同じです。

自分で住むためのマンションは「投資」にはならないと反論する人もいますが、これも立派な投資です。なぜなら、5000万円のマンションを買う場合、例えば頭金が500万円なら、レバレッジ10倍の投資をすることになります。

そして、仮に事故や病気、リストラ等で住宅ローンが支払いきれなくなると、銀行からマンションの売却を迫られます。当然ですよね?貸した相手というのは、自分の身の丈に合わないレバレッジ10倍のハイリスク投資をしているのだから。

その時にマンションの売却価格が2500万円にしかならなかったら、マンションを売って借金を返しても、2000万円の借金が残ったままなのです。つまり、家を失ったのに2000万円の借金が残り、さらにこれから住むところの家賃も毎月数万円払わなければならないという地獄のような生活が待っているのです。

多くの人は自分で住むためのマンションは「投資」ではないと勘違いしていますが、マンションを売らざるを得ない状況に追い込まれたとき、マンション購入が立派な投資だったことに気づくのです。加えて、あなたがリストラなどでマンションの売却を迫られた時というのは、多くの場合で不況であることが多いので、マンションが簡単に売れると思ったら大間違いですよ。

マンションに限らず、戸建てを含めた「夢のマイホーム」購入は、流動性の低いハイリスク投資であることを忘れないでください。

グッドラック。

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