バフェット太郎です。

米不動産市況の悪化は将来のリセッション(景気後退)入りを予感させます。

NAR(全米不動産業者協会)が発表した9月の米中古住宅販売戸数は予想529万戸に対して、結果515万戸と、予想を下回るとともに15年11月以来の低水準を記録しました。

また、販売価格の中央値は前年同月比+4.2%の25万8100ドルで、在庫は同+1.1%の188万戸でした。

販売戸数の減少はこれで6カ月連続と、14年(13年8月ー14年3月の7カ月連続)以来の長期減少局面となっています。

【米中古住宅販売戸数とダウ平均:1998ー2018】
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過去20年間の不動産市況と株価の関係を振り返ると、中古住宅販売戸数が減少に転じてからおよそ2年後にリセッション入りしていることから、17年11月を起点とした場合、19年下半期から20年上半期にかけてリセッション入りする公算が大きいです。

さて、不動産市況が悪化している主な要因は、不動産価格の高騰と住宅ローン金利の上昇が挙げられます。

【米30年固定住宅ローン金利:2000ー2018】
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住宅ローン金利は政策金利の影響を受けるため上昇傾向にあります。また、FRBが段階的に追加の利上げに踏み切る公算が大きいことから、住宅ローン金利は一段と上昇することが予想されます。

また、労働市場は堅調な経済指標と好調な企業業績を背景にひっ迫しつつあることから、賃金高騰のリスクが高まっています。賃金の上昇は消費活動が拡大する要因となるため、一見すると経済にとって良い傾向のように考えられますが、賃上げも行き過ぎれば企業業績を圧迫しかねないので、必ずしも楽観視できるわけではありません。

加えて、人件費の高騰は販売価格の高騰に繋がりますから、景気拡大期の終盤では、住宅価格と住宅ローン金利の両方が高騰する傾向が見られます。

住宅価格と住宅ローン金利が高騰すれば、消費者は買い控えるので、住宅販売に付随して売れるはずの家具・家電などの消費も低迷するため、景気全体を押し下げる要因となります。

そのため、米不動産市況が悪化しつつあること、そしてその背景に販売価格の高騰と住宅ローン金利の急騰が挙げられることを考えれば、投資家はおよそ1年~1年半後に訪れるリセッションを意識して、レバレッジのない、シンプルな投資を心掛けてください。

グッドラック。

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