バフェット太郎です。

世界の住宅市場を眺めると、住宅価格が頭打ちになっており、世界経済の先行き不透明感が高まっています。

そもそも、住宅価格は経済の先行きを占う上で重要な指標になり得ます。なぜなら、住宅価格が上昇すれば、資産効果で消費者の財布の紐は緩くなり、支出が増える傾向にあるからです。

消費者の支出が増えれば、企業の業績が拡大し株価は上昇します。業績が拡大すれば賃金と雇用の増加に繋がり、株価上昇は資産効果で消費はさらに活発化させます。

こうして、住宅価格の上昇は経済にとってプラス材料になり得るわけです。しかし、住宅価格の下落はこれとは逆のマイナス材料になります。

たとえば、住宅価格が下落に転じれば、消費者心理が悪化して支出が減少します。支出が減少すれば企業業績は縮小し株価は下落します。業績が縮小すれば賃金と雇用が減少し、株価下落で消費がさらに減速します。

消費が減速すれば、株価と企業業績がさらに悪化して、賃金と雇用の減少に繋がり…と、負の連鎖が始まります。

現在、住宅価格が伸び悩んでいるということは、まさに負の連鎖が始まりつつあることを示唆しているわけです。

【首都圏マンション平均価格(対前年比)】
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首都圏のマンション平均価格は5871万円と、前年比-0.6%減少し、二年ぶりの下落となりました。

【豪州住宅価格指数(対前四半期比)】
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豪州住宅価格指数は対前四半期比-1.5%の減少と、30四半期ぶりのマイナス幅を記録しました。

【英住宅価格指数(対前年比)】
4
英国の住宅価格指数は16年3月をピークに鈍化しており、19年1月は前年比+0.8%のわずかな伸び率に留まりました。

【米住宅価格指数(対前年比)】
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米住宅価格指数は18年1月の前年比+7.3%をピークに伸び悩んでおり、18年11月は前年比+5.8%と伸び悩んでいます。
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米住宅価格指数とS&P500種指数の推移を眺めると、住宅価格が伸び悩んでから1~2年後に株価が急落していることがわかります。

【米中古住宅販売戸数とS&P500種指数】
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米中古住宅販売戸数とS&P500種指数の推移を眺めると、99年6月に販売戸数がピークを迎えると、株価は14カ月後の00年8月に天井をつけました。また、05年9月に販売戸数がピークを迎えると、株価は25カ月後の07年10月に天井をつけるなど、販売戸数がピークを迎えてから1~2年後で株価も天井をつける傾向にあることがわかります。

従って、販売戸数が17年11月にピークを迎えていることを考えれば、19年末までに株価は天井を付け、20年頃より株価が急落、世界経済がリセッション(景気後退)入りする公算が大きいです。

グッドラック。

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