バフェット太郎です。

NAR(全米不動産業者協会)が発表した2月の米中古住宅販売戸数は予想510万戸に対して、結果551万戸と予想を大きく上回りました。前月比では11.8%増で、2015年12月以降で最大の伸び率を記録するなど、住宅市場が安定を取り戻しつつあることが示唆されました。

中古住宅販売が好調だった主な要因は、住宅ローン金利が低下していることに加えて、好調な労働市場を背景とした底堅い消費センチメントが挙げられます。
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米30年固定住宅ローン金利は4.55%と、18年9月以来の低水準で推移しており、住宅販売が引き続き強い数字を維持できるかが注目されます。

ただし、過去20年間のローン金利の推移を眺めると、リセッションの直前はいつも住宅ローン金利が低下していたことから注視する必要があります。
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過去20年の米中古住宅販売戸数とS&P500種指数を眺めると、住宅販売戸数が株価に先行する形で下落していることがわかります。
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たとえば、住宅販売戸数が99年6月にピークを打つと、株価は14カ月後の00年8月にピークを打ち、ドットコムバブルが崩壊しました。また、05年9月に住宅販売戸数がピークを打つと、株価は25カ月後の07年10月にピークを打ち、米住宅バブルの崩壊が金融危機の引き金となりました。

今回、17年11月の581万戸を起点とし、すでに16カ月経過していることを考えれば、株価のピークは近いと考えることができます。

そもそもなぜ、住宅販売が株価の先行指標となるかと言えば、住宅建築にはさまざまな資材(木材やレンガ、セメント、パイプなど)が必要となるため、たくさんの業界が潤うだけでなく、家具・家電の買い替え需要が増えることで幅広い業種にプラスの影響を与えるからです。

反対に、住宅販売が落ち込めば、幅広い業種で企業業績が悪化するので株安に繋がります。また、「逆資産効果」で消費者は財布の紐を締めますから、消費がさらに悪化することで企業業績はさらに悪化し、企業業績の悪化が株安を加速させ、逆資産効果がさらに働くなど、負のスパイラルに陥りやすいです。

そのため、3月の住宅販売は好調だったものの、これが持続的なものなのか、あるいは一時的なものなのか、投資家は今後の経済指標を注意深く眺め、見極める必要があります。

グッドラック。

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